2014年3月11日

巴菲特:從我的房地產投資可以學到的事(上)

葛拉漢(Benjamin Graham):「如果你做得像是在經營企業,那就是最有智慧的投資了。」
引用葛拉漢的話作為這篇文章的開始很適合,因為我從他身上學到了很多有關投資的事情。我將會談到更多關於葛拉漢的事情,也會很快談到關於投資普通股的事情,不過請先讓我告訴你兩個跟股票無關的投資小故事,雖然是很久以前的事,這兩次投資對我的財富並沒有造成太大的改變,卻是相當難能可貴的經驗。
圖片來源
本文翻譯自:Buffett's annual letter: What you can learn from my real estate investments

第一個故事發生在美國中部的內布拉斯加州,從1973年到1981年,美國中西部地區經歷了一次農產品價格的大爆發,造成的原因是多數人相信失控通膨即將到來,而小型農村銀行的放款政策更是推波助瀾。後來泡沫破了,造成農產品價格下跌甚至超過50%,不但造成農民負債累累,連借錢給農民的銀行也損失慘重。當時,愛荷華州和內布拉斯加州所倒閉的銀行數量,是離我們最近的這次大蕭條五倍之多。

到了1986年,我從美國聯邦存款保險公司買了一座400英畝的農場,位置在奧馬哈北方50英哩的地方。我付了28萬美元,這個金額甚至比倒閉的銀行在前幾年貸款給那座農場的錢還要少。我對經營農場毫無所知,但是我有一個很喜歡在農場工作的兒子,從他那邊我瞭解這座農場的玉米和黃豆的產量有多少,以及營運支出大概多少。根據這些資料,我算出這座農場的報酬大概有10%,而且我認為這座農場的生產力將會增加,作物價格也會上漲。後來兩個預測都一一應驗了。

我不需要什麼特殊知識或情報才能下結論,這筆投資沒有缺點,而且可能會獲得高額報酬。的確,偶而會遇到作物欠收,價格有時候也會讓人失望,但又怎樣呢?只要在多數的年份都有著不錯的收穫就好了,我根本沒有什麼需要賣掉這座農場的壓力。28年後的今天,農場的盈餘是原來的三倍,而農場本身的價格更是我當初買進的五倍之多。我仍然對經營農場一竅不通,最近我去拜訪了這個農場,這也才第二次而已。

1993年,我做了另一筆小投資。Larry Silverstein是我當所羅門這家公司CEO時的房東,他告訴我在紐約大學旁邊的一家公司叫做Resolution Trust Corp.(RTC)正在出售一些物件。同樣的,又是一個泡沫破了,這回影響到商業不動產,RTC這家公司的主要業務就是處理倒閉的儲蓄機構所持有的資產,他們過度樂觀的借貸行為助長了愚蠢的泡沫形成。

這次的分析還是一樣簡單,就像之前那座農場,RTC所出售的大樓在無槓桿的情況下,現金流收益大約有10%,但是因為RTC所持有的物件過去沒有好好經營,所以在幾個閒置的店面出租後,收入應該會增加。更重要的是,最大的一個承租者,租下20%左右的空間,每英呎卻只付5美元的租金,其他承租者的平均租金卻是70美元。九年後,這個租約到期時,租金調漲後將會帶來相當大的盈餘成長。除此以外,這個案子的地點更是好得沒話說:紐約大學絕對不會搬走。

在買進那棟大樓的時候,我組成了一個小團隊,包括Larry和我的朋友Fred Rose。Fred是一個經驗豐富而且高超的房地產投資人,跟他的家族一起經營所持有的物件。隨著舊的租約到期,這個投資的盈餘成長為原來的三倍,每年收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。更棒的是,我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行再融資,而這些操作帶來一些額外的收益,加起來已經超過我們當初投入資金的150%,而我甚至還沒看過這個物件。

來自於農場以及紐約大學房地產的收入,在未來的數十年很有可能會繼續增加,雖然漲幅不會很劇烈,但是這兩項投資的成果將會相當讓人滿意,而且不只有我,我的小孩以及孫子都可以繼續受益。

我說這兩個故事,主要是為了描述一些投資的基本原則:

1. 你不需為了獲得令人滿意的投資報酬而成為一個專家。但是如果你不是專家,你必須要認知到自己的極限,然後遵循一套合理且運作良好的規則。讓一切盡可能保持簡單,不要只想揮大棒。如果有人向你保證可以快速賺大錢,就要更快的回他一句:不!

2. 如果你正在考慮買進一項資產,請專注於未來的生產力。如果你搞不清楚怎麼粗略估計那個資產未來的盈餘,就忘掉它然後繼續前進吧!沒有人能夠評估每一項投資的可能性,無所不知其實沒什麼必要,你只需要了解自己必須承擔的那些行動。

3. 如果你打算購買一個資產,卻只專注在預期的價格變化,你就是在投機。投機沒什麼不好。然而,我知道我沒有辦法成功投機,而且我懷疑那些宣稱可以持續成功投機的人。在丟銅板的遊戲中,有一半的人在第一把會贏,但如果繼續玩下去,就沒有人能夠期望從這個遊戲中獲利。真正的事實是,一項資產在近期有好表現,絕不是買進它的好理由。

4. 在我的兩個小投資裡,我所想的只有這些物件可能會生產出什麼,一點都不在乎他們每天的價格變化。球賽中,只有專注在球場的球員才能贏得比賽,而不是那些盯著計分版上看的人。如果你能夠享受週六與週日而不去看盤,那麼試試看在其他五天也這樣做。

5. 自己想出對於總體經濟的宏觀看法,或是參考市場上的宏觀預測,都是浪費時間。真的,這是一個危險的舉動,因為很有可能模糊了你對真正重要事實的看法。(當我聽到電視裡的評論員口若懸河說著市場將會怎麼走,我總是想起了Mickey Mantle的評論:「除非你上過節目,不然你不知道這有多容易!」)

下集待續

本文轉錄自 USA STOCK 感謝作者授權

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